Все больше иностранцев принимают решение о покупке недвижимости в Польше как для проживания, так и в инвестиционных целях. Во многих случаях сделка может быть проведена без дополнительных формальностей, однако в некоторых ситуациях требуется получение разрешения компетентного органа государственной администрации.
В данной статье мы разъясняем, кто считается иностранцем в понимании закона, в каких случаях требуется разрешение на приобретение недвижимости, а также какие исключения предусмотрены действующим законодательством.
Как правило, приобретение недвижимости иностранцем в Польше требует получения разрешения.
Разрешение выдается в форме административного решения Министром внутренних дел, при условии отсутствия возражений со стороны Министра национальной обороны. В случае приобретения сельскохозяйственной недвижимости также необходимо отсутствие возражений со стороны Министра сельского хозяйства.
Кто считается иностранцем в понимании закона?
Иностранцем является:
- физическое лицо, не имеющее польского гражданства;
- юридическое лицо, имеющее юридический адрес за пределами Польши;
- не являющееся юридическим лицом объединение (компания), созданное лицами, указанными в пунктах 1 или 2, имеющее юридическое лицо за границей и учрежденное в соответствии с законодательством иностранного государства;
- юридическое лицо или торговое товарищество, не обладающее статусом юридического лица, имеющее юридическое лицо на территории Республики Польша, которое прямо или косвенно контролируется лицами или организациями, указанными в пунктах 1–3 (контролируемой считается компания, в которой иностранец или иностранцы прямо или косвенно располагают более чем 50% голосов на собрании участников либо на общем собрании акционеров, в том числе как залогодержатели, пользователи либо на основании соглашений с другими лицами, либо занимают доминирующее положение в понимании ст. 4 § 1 п. 4 лит. b, c или e Кодекса торговых компаний Польши).
На практике статус иностранца может иметь не только физическое лицо, не обладающее польским гражданством, но и определенные хозяйствующие субъекты, имеющие юридический адрес за границей или находящиеся под контролем иностранных лиц либо организаций.
Что считается приобретением недвижимости?
Приобретением недвижимости считается:
- приобретение права собственности на недвижимость; или
- приобретение права долгосрочной аренды земельным участком (użytkowanie wieczyste)
на основании любого юридического факта (любого правового основания), влекущего переход соответствующего права.
Условия получения разрешения
Разрешение выдается по заявлению иностранца, если:
- приобретение недвижимости иностранцем не создает угрозы обороноспособности, безопасности государства или общественному порядку, а также не противоречит интересам социальной политики и охраны здоровья населения;
- иностранец докажет наличие обстоятельств, подтверждающих его связь с Республикой Польша.
То есть для получения разрешения недостаточно лишь желания купить недвижимость, необходимо показать как отсутствие угрозы государственным интересам, так и наличие реальной связи с Польшей.
Выполнение указанных условий не означает автоматического получения разрешения. Каждый поданный запрос рассматривается в индивидуальном порядке на основании представленных документов и обстоятельств конкретного дела.
Иными словами, даже если иностранец подтвердил свою связь с Польшей и отсутствуют очевидные препятствия, министр не обязан выдать разрешение автоматически. Решение принимается после оценки всех материалов, представленных заявителем, а также иных обстоятельств, имеющих значение для дела.
Обстоятельства, подтверждающие связь иностранца с Республикой Польша
Обстоятельствами, которые могут подтверждать связь иностранца с Республикой Польша, в частности, являются:
- наличие польской национальности или польского происхождения;
- заключение брака с гражданином Республики Польша;
- наличие разрешения на пребывание:
- временное (zezwolenie na pobyt czasowy), за исключением разрешения, выдаваемого жертвам торговли людьми, а также разрешения на пребывание в связи с обстоятельствами, требующими кратковременного пребывания иностранца на территории Польши;
- постоянное (zezwolenie na pobyt stały);
- долгосрочного резидента Европейского Союза (zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego UE);
- членство в органе управления юридического лица или хозяйственного общества, зарегистрированного в Польше и находящегося под прямым или косвенным контролем иностранных лиц или организаций;
- осуществление на территории Республики Польша предпринимательской либо сельскохозяйственной деятельности.
Следует обратить внимание, что приведенный перечень не является исчерпывающим. Закон использует формулировку „w szczególności” («в частности»), поэтому наличие иных обстоятельств также может быть принято во внимание при оценке связи иностранца с Польшей.
Заявление о выдаче разрешения
Нормативные акты не предусматривают установленной формы заявления о выдаче разрешения на приобретение недвижимости, однако Закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами, а также распоряжение Министра внутренних дел от 20 июня 2012 г. о подробной информации и видах документов, которые обязан представить иностранец, ходатайствующий о выдаче разрешения на приобретение недвижимости, определяют подробную информацию, которую должно содержать заявление.
К важнейшим элементам заявления относятся, в частности:
- идентификационные данные покупателя и продавца недвижимости,
- определение правовой формы приобретения недвижимости,
- информация об источнике происхождения средств, предназначенных для покупки,
- документы, касающиеся недвижимости, в том числе выписка из поземельной и ипотечной книги (księga wieczysta), а также выписка из реестра земельных участков вместе с вырезкой (фрагментом) из кадастровой карты.
Исключения из обязанности получения разрешения
Разрешение не требуется в случае:
- приобретения квартиры;
- приобретения гаража или доли в нём, если это связано с удовлетворением жилищных потребностей приобретателя;
- приобретения недвижимости иностранцем, проживающим в Республике Польша (RP) не менее 5 лет с момента получения разрешения на постоянное проживание либо разрешения на пребывание долгосрочного резидента ЕС;
- приобретения иностранцем, являющимся супругом гражданина Польши и проживающим в РП не менее 2 лет с момента получения разрешения на постоянное проживание либо разрешения на пребывание долгосрочного резидента ЕС, недвижимости, которая в результате приобретения будет составлять общую совместную собственность;
- приобретения иностранцем недвижимости, если на день приобретения он имеет право на наследование по закону по польскому праву после лица, отчуждаемого недвижимости и является её собственником или бессрочным пользователем не менее 5 лет;
- приобретения организацией для её уставных целей незастроенных недвижимостей, общая площадь которых по всей стране не превышает 0,4 га в городских территориях;
- приобретения недвижимости иностранцем, являющимся банком и одновременно ипотечным кредитором, в порядке перехода недвижимости в собственность в результате безрезультатного аукциона в исполнительном производстве;
- приобретения или принятия банком, являющимся юридическим лицом, указанным в ст. 1 п. 2 пп. 4, акций или долей в обществе, указанном в ст. 3e, в связи с взысканием этим банком требований, вытекающих из совершённых банковских операций.
На практике одним из наиболее часто используемых исключений является возможность приобретения квартиры без необходимости получения разрешения.
Указанные выше освобождения не применяются к недвижимости, расположенной:
- в приграничной зоне, а также
- к сельскохозяйственным землям площадью, превышающей 1 га.
В связи с многочисленными исключениями, предусмотренными законом, перед планируемым приобретением недвижимости следует в каждом случае проверять, подпадает ли конкретная сделка действительно под освобождение от обязанности получения разрешения.
Итого
Оценка того, требуется ли в конкретном случае получение разрешения, зависит от множества факторов, в частности от статуса приобретателя, вида недвижимости, а также способа её приобретения. Надлежащий анализ ситуации позволяет избежать формальных ошибок и ускорить проведение сделки.
Получение разрешения на приобретение недвижимости в Польше иностранцем требует тщательной подготовки документации и правильно составленного заявления, содержащего все элементы и сведения, предусмотренные нормами права. Любая формальная ошибка или отсутствие требуемых документов может продлить производство по делу либо затруднить получение положительного решения.
Юристы Адвокатского бюро Król Mazurek обеспечат Вам комплексную поддержку на каждом этапе процедуры: от анализа правовой ситуации, через подготовку документов и заявления, до взаимодействия с соответствующими органами администрации.
Мы говорим на разных языках
789 383 428 – польский, английский языки
571 335 666 – русский, украинский, беларусский языки
Правовое обоснование
- ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 2017 poz. 2278);
- ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (Dz. U. 2025 poz. 1079);
- rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz.U. 2012 poz. 729)