Na Twojej działce znajduje się słup energetyczny, linia napowietrzna lub inna infrastruktura należąca do przedsiębiorstwa energetycznego? Nie oznacza to, że przedsiębiorstwo może bezpłatnie korzystać z Twojej nieruchomości.
Jeżeli przedsiębiorca nie dysponuje odpowiednim tytułem prawnym do korzystania z gruntu, właściciel może domagać się ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, a w określonych przypadkach również zapłaty za wcześniejsze bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Możliwość dochodzenia tych roszczeń zależy jednak od okoliczności konkretnej sprawy. Istotne znaczenie mają przede wszystkim historia nieruchomości, dokumentacja dotycząca budowy urządzeń oraz okres i sposób korzystania z gruntu przez przedsiębiorstwo energetyczne.
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które uprawnia przedsiębiorcę do korzystania z cudzej nieruchomości w określonym zakresie, niezbędnym do eksploatacji urządzeń przesyłowych.
Instytucję tę regulują art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 305¹ k.c. nieruchomość może zostać obciążona służebnością na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować urządzenia przesyłowe lub jest ich właścicielem.
Służebność przesyłu może dotyczyć między innymi:
- napowietrznych i podziemnych linii energetycznych;
- słupów energetycznych i stacji transformatorowych;
- gazociągów i wodociągów;
- innych urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji mediów.
Zakres służebności powinien odpowiadać rzeczywistym potrzebom przedsiębiorstwa. Może obejmować nie tylko utrzymywanie urządzeń na nieruchomości, ale również dostęp do nich w celu przeprowadzania przeglądów, konserwacji, napraw czy modernizacji.
Ustanowienie służebności wiąże się zatem z ograniczeniem prawa własności, za które właściciel nieruchomości może otrzymać odpowiednie wynagrodzenie.
Czy przedsiębiorstwo energetyczne musi płacić za korzystanie z gruntu?
Obecność urządzeń energetycznych na nieruchomości nie oznacza automatycznie, że przedsiębiorstwo korzysta z niej bezprawnie. Kluczowe jest ustalenie, czy posiada skuteczny tytuł prawny do korzystania z gruntu.
Takim tytułem może być między innymi:
- umowa ustanawiająca służebność przesyłu;
- służebność nabyta przez zasiedzenie;
- inny skuteczny tytuł cywilnoprawny;
- decyzja administracyjna uprawniająca przedsiębiorstwo do korzystania z nieruchomości w określonym zakresie.
Nie każda decyzja administracyjna dotycząca budowy urządzeń przesyłowych stanowi jednak podstawę do trwałego korzystania z cudzego gruntu.
W szczególności samo pozwolenie na budowę nie jest równoznaczne z ustanowieniem służebności przesyłu ani nie przesądza o istnieniu innego tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości.
Jeżeli przedsiębiorstwo nie dysponuje skutecznym tytułem prawnym, właściciel może rozważyć dochodzenie odpowiednich roszczeń.
Jak ustanowić służebność przesyłu za wynagrodzeniem?
Najprostszym sposobem uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości jest zawarcie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym. Strony mogą w niej określić zakres służebności, sposób korzystania z gruntu oraz wysokość wynagrodzenia.
Jeżeli jednak przedsiębiorstwo odmawia zawarcia umowy, właściciel nieruchomości może skierować sprawę do sądu.
Podstawę prawną takiego żądania stanowi art. 305² § 2 k.c. Przepis ten przewiduje możliwość żądania odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu, jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń.
W postępowaniu sądowym istotne będzie w szczególności ustalenie:
- komu przysługuje prawo własności nieruchomości;
- kto jest właścicielem urządzeń przesyłowych;
- czy przedsiębiorstwo dysponuje skutecznym tytułem prawnym do korzystania z nieruchomości;
- jaki zakres służebności jest niezbędny do prawidłowej eksploatacji urządzeń;
- jaka wysokość wynagrodzenia jest odpowiednia do zakresu obciążenia nieruchomości.
W razie sporu zakres służebności oraz wysokość wynagrodzenia mogą zostać ustalone z wykorzystaniem opinii biegłych sądowych.
Ile wynosi wynagrodzenie za służebność przesyłu?
Przepisy nie określają stałych stawek wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Jego wysokość zależy od okoliczności konkretnej sprawy.
Przy ustalaniu wynagrodzenia bierze się pod uwagę przede wszystkim:
- powierzchnię nieruchomości objętą służebnością;
- rodzaj i parametry urządzeń przesyłowych;
- zakres ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości;
- przeznaczenie gruntu i jego lokalizację;
- wpływ ustanowienia służebności na wartość i możliwości zagospodarowania nieruchomości.
Znaczenie ma zatem nie tylko powierzchnia bezpośrednio zajęta przez słup czy inne urządzenie, lecz również obszar, w którym obecność infrastruktury ogranicza możliwość korzystania z gruntu.
Przykładowo przebieg linii energetycznej może wpływać na możliwość zabudowy działki lub sposób jej zagospodarowania.
Wysokość wynagrodzenia powinna odpowiadać rzeczywistemu zakresowi obciążenia prawa własności. W postępowaniu sądowym jej ustalenie często wymaga przeprowadzenia dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Właściciel nieruchomości może również rozważyć dochodzenie wynagrodzenia za okres, w którym przedsiębiorstwo energetyczne korzystało z jego gruntu bez skutecznego tytułu prawnego.
Roszczenie to należy odróżnić od wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności dotyczy prawnego uregulowania korzystania z nieruchomości. Natomiast wynagrodzenie za bezumowne korzystanie odnosi się do korzystania z gruntu w przeszłości.
Podstawę dochodzenia tego drugiego roszczenia mogą stanowić przepisy art. 224–225 k.c. w związku z art. 230 k.c.
Nie oznacza to jednak, że właścicielowi zawsze przysługuje wynagrodzenie za cały okres istnienia urządzeń energetycznych.
Na możliwość dochodzenia zapłaty wpływają między innymi:
- okres, w którym nieruchomość stanowiła własność osoby dochodzącej roszczenia;
- dobra lub zła wiara przedsiębiorstwa;
- ewentualne nabycie służebności przez zasiedzenie;
- istnienie innych tytułów prawnych do korzystania z gruntu;
- przedawnienie roszczenia.
Każdorazowo konieczne jest więc ustalenie zarówno podstawy prawnej roszczenia, jak i okresu, za który wynagrodzenie może być dochodzone.
Zasiedzenie służebności przesyłu – czy przedsiębiorstwo może powołać się na upływ czasu?
Jednym z najczęściej podnoszonych przez przedsiębiorstwa energetyczne argumentów jest zarzut zasiedzenia służebności.
Przedsiębiorstwo może twierdzić, że korzystało z nieruchomości przez odpowiednio długi okres, wskutek czego nabyło prawo do dalszego korzystania z gruntu bez konieczności ustanawiania nowej służebności za wynagrodzeniem.
Zgodnie z art. 292 k.c. nabycie służebności przez zasiedzenie wymaga korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. Do zasiedzenia służebności stosuje się odpowiednio przepisy o zasiedzeniu nieruchomości.
Co do zasady wymagany okres posiadania wynosi:
- 20 lat – w przypadku uzyskania posiadania w dobrej wierze;
- 30 lat – w przypadku uzyskania posiadania w złej wierze.
Samo wykazanie, że słup lub linia energetyczna znajduje się na nieruchomości od kilkudziesięciu lat, nie przesądza jednak o skuteczności zarzutu zasiedzenia.
Istotne jest również ustalenie, od kiedy przedsiębiorstwo wykonywało posiadanie mogące prowadzić do zasiedzenia określonego prawa.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego P 10/16 – co zmienia w sprawach o zasiedzenie służebności przesyłu?
Szczególne znaczenie dla sporów dotyczących zasiedzenia służebności przesyłu ma wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16.
Trybunał zakwestionował zgodność z Konstytucją wykładni art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., która dopuszczała nabycie przez przedsiębiorstwo przesyłowe lub Skarb Państwa, przed 3 sierpnia 2008 r., w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
Rozstrzygnięcie to ma istotne znaczenie dla właścicieli nieruchomości, na których urządzenia przesyłowe zostały wybudowane wiele lat temu.
Do wyroku TK odwołał się również Sąd Najwyższy w postanowieniu z 19 marca 2026 r., sygn. II CSKP 1045/24, uwzględniając go przy ocenie możliwości nabycia służebności przez zasiedzenie.
Należy jednak zaznaczyć, że wyrok TK P 10/16 nie został ogłoszony w Dzienniku Ustaw, a jego skutki prawne pozostają przedmiotem rozbieżności w orzecznictwie. Nie można zatem przyjąć, że samo wydanie tego wyroku automatycznie wyklucza możliwość skutecznego podniesienia przez przedsiębiorstwo zarzutu zasiedzenia.
Ocena takiego zarzutu wymaga analizy konkretnego stanu faktycznego, właściwych przepisów oraz aktualnego orzecznictwa.
Czy pozwolenie na budowę legalizuje korzystanie z cudzej nieruchomości?
W sporach z właścicielami nieruchomości przedsiębiorstwa energetyczne często powołują się na fakt, że urządzenia zostały wybudowane zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami i na podstawie odpowiednich decyzji administracyjnych.
Należy jednak odróżnić legalność budowy urządzeń od istnienia prawa do korzystania z nieruchomości, na której zostały posadowione.
Samo pozwolenie na budowę lub zatwierdzenie planu realizacyjnego nie oznacza, że przedsiębiorstwo nabyło służebność przesyłu.
Nie można jednak wykluczyć, że przedsiębiorstwo dysponuje inną decyzją administracyjną uprawniającą je do korzystania z gruntu.
Dotyczy to w szczególności decyzji wydawanych na podstawie dawnych przepisów wywłaszczeniowych, w tym art. 35 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, a także decyzji wydawanych na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Dlatego przed wystąpieniem z roszczeniem konieczne jest ustalenie nie tylko tego, kiedy wybudowano urządzenia, lecz również na jakiej podstawie prawnej doszło do ich posadowienia na nieruchomości.
Jakie dokumenty warto zgromadzić przed dochodzeniem wynagrodzenia?
Przed rozpoczęciem negocjacji z przedsiębiorstwem energetycznym lub skierowaniem sprawy do sądu warto zgromadzić dokumenty pozwalające ustalić stan prawny nieruchomości oraz historię znajdujących się na niej urządzeń.
Pomocne mogą być w szczególności:
- numer księgi wieczystej nieruchomości;
- dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości;
- mapa ewidencyjna lub mapa zasadnicza z przebiegiem urządzeń;
- dokumentacja dotycząca budowy infrastruktury energetycznej;
- decyzje administracyjne wydane w związku z realizacją inwestycji;
- dotychczasowa korespondencja z przedsiębiorstwem energetycznym.
Warto również ustalić przybliżoną datę budowy urządzeń oraz informacje dotyczące poprzednich właścicieli nieruchomości.
Dokumentacja ta pozwoli ocenić, czy istnieją podstawy do dochodzenia wynagrodzenia oraz jakie zarzuty może podnieść przedsiębiorstwo przesyłowe.
Podsumowanie
Obecność słupa energetycznego, linii napowietrznej lub innej infrastruktury przesyłowej na prywatnej nieruchomości nie oznacza, że przedsiębiorstwo energetyczne ma prawo bezpłatnie i bezterminowo korzystać z gruntu.
Jeżeli nie dysponuje skutecznym tytułem prawnym, właściciel może domagać się ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem, a w określonych przypadkach także zapłaty za wcześniejsze bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Kluczowe znaczenie ma jednak analiza dokumentacji, historii nieruchomości oraz podstaw prawnych, na które powołuje się przedsiębiorstwo.
Przed podjęciem działań warto zatem zweryfikować sytuację prawną nieruchomości, w szczególności pod kątem możliwości zasiedzenia służebności przesyłu oraz istnienia decyzji administracyjnych uprawniających przedsiębiorstwo do korzystania z gruntu.
