Aktualny stan prawny
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r. wprowadziła obowiązek uchwalenia planu ogólnego gminy do połowy 2026 roku. Oznacza to zastąpienie dotychczasowego studium nowym aktem planistycznym. Zgodnie z ustawą, od 1 lipca 2026 r. bez przyjętego planu ogólnego nie będzie możliwe wydawanie nowych decyzji o warunkach zabudowy (WZ) ani uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania.
Plan ogólny zakłada podzielenie gminy na strefy funkcjonalne, w tym tzw. obszary uzupełnienia zabudowy, w których dopuszcza się wydawanie decyzji WZ.
Przepisy przejściowe
Ważnym elementem reformy są przepisy przejściowe (szczególnie art. 59 ust. 2 ustawy). Przepisy przejściowe stanowią, że jeżeli postępowanie o wydanie WZ zostało wszczęte po wejściu w życie nowelizacji, tj. po 24 września 2023 r., ale przed uchwaleniem planu ogólnego, decyzję wydaje się według dotychczasowych zasad. Innymi słowy, stosuje się stare przepisy i nie obowiązuje dodatkowy wymóg zgodności z nowym planem ogólnym. Podstawą decyzji WZ pozostaje studium gminy (lub brak planu miejscowego) i warunki dobrego sąsiedztwa lub dostępności drogi – tak jak przed zmianami.
Przepisy przejściowe wyraźnie łączą wymogi z datą wszczęcia postępowania. Mamy tutaj do czynienia z trzema możliwościami:
- postępowanie zostało wszczęte przed 24 września 2023 r. (stara ustawa), wówczas wnioski o WZ rozpatrywane są według starych przepisów;
- postępowanie zostało wszczęte po 24 września 2023 r., ale przed uchwaleniem planu ogólnego, wówczas wydanie decyzji WZ następuje w oparciu o dotychczasowe przepisy (art. 54 ustawy) – bez wymogu zgodności z nowo uchwalanym planem;
- po uchwaleniu planu ogólnego, wówczas ustawa wymaga, aby decyzja WZ była zgodna z ustaleniami planu ogólnego. Co więcej, po 30 czerwca 2026 r. WZ można wydawać tylko na terenach wskazanych w planie jako obszary dopuszczające zabudowę;
UWAGA! Bez obowiązującego planu, wydanie decyzji WZ w ogóle nie będzie możliwe.
Dzień 30 czerwca 2026 r. jest więc kluczowy. Do tego czasu gminy powinny przyjąć plany ogólne, a inwestorzy mają ostatnią szansę na wszczęcie postępowania WZ na starych zasadach.
Praktyczne wskazówki dla inwestorów
- Składając wniosek o wydanie WZ przed dniem 30 czerwca 2026 r., możesz uzyskać decyzję na starych zasadach (bez wymogu zgodności z planem ogólnym). To pozwoli zabezpieczyć inwestycję na wypadek opóźnień w uchwalaniu planu.
- Jeżeli plan wejdzie w życie w trakcie postępowania, pamiętaj o przepisach przejściowych.
- Jeżeli plan już obowiązuje, każda działka musi zostać przypisana do odpowiedniej strefy. WZ można wydawać tylko na terenach oznaczonych jako obszary uzupełnienia zabudowy (lub innych dopuszczających zabudowę). Zanim rozpoczniesz inwestycję, ustal czy twoja działka znajduje się na takim terenie.
- Angażuj się w proces planistyczny – zgłaszaj uwagi do projektów planu ogólnego. Dzięki temu możesz mieć realny wpływ na przyszłe wytyczne i uniknąć nieprzewidzianych ograniczeń.
Podsumowanie
Podsumowując, kluczową kwestią jest data złożenia wniosku o WZ. Jeśli rozpocząłeś procedurę przed uchwaleniem planu ogólnego, decyzja może być wydana według starych zasad.
Plan ogólny, który wejdzie w życie później, nie stanowi nowej podstawy ustaleń. Wnioski skierowane po wejściu w życie planu, będą musiały spełniać nowe wymogi – zwłaszcza w zakresie zgodności z planem i przynależności do strefy dopuszczającej zabudowę.
Jeżeli twoje postępowanie o wydanie WZ zostało zawieszone, skontaktuj się z naszym Zespołem. Doradzimy dalsze kroki prawne, które możesz podjąć, aby skuteczniej ubiegać się o wydanie WZ.
