Instytucja zawieszenia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy, przewidziana w art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.), budzi kontrowersje w teorii i praktyce administracyjnej. Z jednej strony ma chronić spójność obowiązujących opracowań planistycznych, z drugiej – zwolennicy szybkiej ścieżki inwestycyjnej wskazują na jej potencjał blokujący prawo do zagospodarowania nieruchomości.
Powstała problematyka ma bezpośredni związek ze stopniem ogólności normy zawartej w art. 62 ust. 1 ustawy.Przepis nie przewiduje żadnych przesłanek szczególnych, które muszą wystąpić, aby organ mógł skorzystać z prawa do zawieszenia postępowania, stanowiąc jedynie, że: Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy […].
Powyższe pozostawia organowi szerokie pole uznania i rodzi ryzyko arbitralnych decyzji.
Na co w takim razie powinien zwrócić uwagę Inwestor?
- Fakultatywność zawieszenie postępowania: zgodnie z art. 62 ust. 1 u.p.z.p., organ pierwszej instancji może – ale co istotne – nie musi zawiesić postępowania.
- Okres zawieszenia postępowania: organ zawiesza postępowanie bez konieczności składania wniosku przez stronę, jednak wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 18 miesięcy.
- Obligatoryjne podjęcie zawieszonego postępowania: organ ma obowiązek podjąć zawieszone postępowanie, jeżeli: rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania lub jeżeli nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany w okresie dziewięciu miesięcy od zawieszenia.
UWAGA! Przez uchwalenie należy rozumieć podjęcie uchwały na sesji rady, a nie wejście w życie aktu prawa miejscowego.
- Dodatkowe przesłanki w orzecznictwie sądów administracyjnych:
Wyrok WSA w Poznaniu z 3 kwietnia 2025 r. (IV SA/Po 975/24)
W orzeczeniu tym Sąd podkreślił, że organ zawieszający postępowanie powinien mieć na względzie etap zaawansowania procedury planistycznej i weryfikować, czy prace mogą zakończyć się w okresie zawieszenia. Gdy plan jest we wstępnej fazie, wstrzymanie postępowania może być niezasadne.
Wyrok NSA z 14 lutego 2024 r. (II SA/Gd 893/23):
Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił uwagę, że wszczęcie procedury zawieszenia bez uprawdopodobnienia okoliczności uzasadniających tę decyzję stanowi przekroczenie granic swobodnego uznania.
Wyrok NSA z 13 stycznia 2022 r. (II OSK 489/19):
Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że sama uchwała rady gminy o przystąpieniu do sporządzania planu nie obliguje do zawieszenia postępowania – konieczne jest rozważenie realnego prawdopodobieństwa zakończenia prac lub kolizji z projektem planu.
Praktyczne zalecenia dla inwestorów:
- Wczesne zgłoszenie zainteresowania: rekomenduje się, aby złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nastąpiło przed podjęciem przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu.
- Argumentacja przeciw zawieszeniu: we wniosku o wydanie warunków zabudowy warto zawrzeć uzasadnienie, w którym inwestor wskaże, że plan jest na wczesnym etapie, co powoduje, że prawdopodobieństwo uchwalenia planu miejscowego przed upływem okresu zawieszenia postępowania jawi się jako nikłe.
- Reakcja na postanowienie o zawieszeniu: niezwłoczna analiza treści postanowienia i jego ewentualne zaskarżenie.
- Monitorowanie procedury planistycznej: inwestor powinien na bieżąco śledzić postępy prac nad planem, szczególnie w kontekście przesłanek podjęcia postępowania przez organ.
- Wykorzystanie środków ochrony prawnej: inwestor może zaskarżyć decyzję organu w przedmiocie zawieszenia, a w tym celu złożyć zażalenie na postanowienie o zawieszeniu postępowania (pkt 3.) lub złożyć skargę na bezczynność, jeżeli organ mimo ziszczenia się przesłanki, nie podejmuje zawieszonego postępowania (pkt 4.).
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
