Coraz więcej cudzoziemców decyduje się na zakup nieruchomości w Polsce, zarówno w celach mieszkaniowych, jak i inwestycyjnych. W wielu przypadkach transakcja może zostać przeprowadzona bez dodatkowych formalności, jednak niektóre sytuacje wymagają uzyskania zezwolenia właściwego organu administracji.
W artykule wyjaśniamy, kto jest uznawany za cudzoziemca w rozumieniu ustawy, kiedy wymagane jest zezwolenie na nabycie nieruchomości oraz jakie wyjątki przewidują obowiązujące przepisy.
Co do zasady nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce wymaga uzyskania zezwolenia.
Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
Kto jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy?
Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:
- osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
- osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
- nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
- osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3 (za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c lub e k.s.h.
W praktyce status cudzoziemca może posiadać nie tylko osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, lecz także określone podmioty gospodarcze mające siedzibę za granicą lub pozostające pod kontrolą podmiotów zagranicznych.
Czym jest nabycie nieruchomości?
Nabyciem nieruchomości jest:
- nabycie prawa własności nieruchomości, lub
- prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego.
Warunki uzyskania zezwolenia
Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli:
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
- wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.
Spełnienie wskazanych przesłanek nie oznacza automatycznego uzyskania zezwolenia. Każdy wniosek jest rozpatrywany indywidualnie na podstawie przedstawionych dokumentów i okoliczności konkretnej sprawy.
Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności:
- posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
- zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
- posiadanie zezwolenia na pobyt:
- czasowy z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176 (zezwolenie na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi) i art. 181 ust. 1 (zezwolenie na pobyt czasowy ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca na terytorium RP ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (Dz. U. 2025 poz. 1079), lub
- stały, lub
- rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium RP, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3);
- wykonywanie na terytorium RP działalności gospodarczej lub rolniczej.
Wniosek o wydanie zezwolenia
Przepisy nie przewidują formularza wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, jednak ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, określają szczegółowe informacje, które powinien zawierać wniosek.
Do najważniejszych elementów wniosku należą:
- dane identyfikujące nabywcę i zbywcę nieruchomości,
- określenie formy prawnej nabycia nieruchomości,
- informacje dotyczące źródła pochodzenia środków przeznaczonych na zakup,
- dokumenty dotyczące nieruchomości, w tym odpis księgi wieczystej oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.
Odstępstwa od obowiązku uzyskania zezwolenia
Nie wymaga uzyskania zezwolenia:
- nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego;
- nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w RP co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w RP co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
- nabycie przez podmiot na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
- nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
W praktyce jednym z najczęściej wykorzystywanych wyjątków jest możliwość nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego bez konieczności uzyskania zezwolenia.
Powyższych zwolnień nie stosuje się do nieruchomości położonych:
- w strefie nadgranicznej oraz
- gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Z uwagi na liczne wyjątki przewidziane przez ustawę, przed planowanym nabyciem nieruchomości warto każdorazowo zweryfikować, czy dana transakcja rzeczywiście korzysta ze zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia.
Podsumowanie
Ocena, czy w konkretnym przypadku wymagane jest uzyskanie zezwolenia, zależy od wielu czynników, w szczególności od statusu nabywcy, rodzaju nieruchomości oraz sposobu jej nabycia. Prawidłowa analiza sytuacji pozwala uniknąć błędów formalnych i przyspieszyć przeprowadzenie transakcji.
Uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca wymaga starannego przygotowania dokumentacji oraz prawidłowo sporządzonego wniosku, zawierającego wszystkie elementy i informacje wymagane przez przepisy prawa. Każdy błąd formalny lub brak wymaganych dokumentów może wydłużyć postępowanie lub utrudnić uzyskanie pozytywnej decyzji. Prawnicy Kancelarii Adwokackiej Król Mazurek zapewnią Państwu kompleksowe wsparcie na każdym etapie procedury: od analizy sytuacji prawnej, poprzez przygotowanie dokumentów i wniosku, aż po kontakt z właściwymi organami administracji.
Posługujemy się różnymi językami:
- 789 383 428 – język polski, angielski
- 571 335 666 – języki rosyjski, ukraiński, białoruski
Podstawa prawna
- ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 2017 poz. 2278);
- ustawa z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (Dz. U. 2025 poz. 1079);
- rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz.U. 2012 poz. 729)
